Ratgeber

Ihre Rechte als Wohnungseigentümer – und was Sie sich nicht gefallen lassen müssen

In Beratungsgesprächen erleben wir es immer wieder: Eigentümer wissen nicht, was ihnen zusteht. Sie warten wochenlang auf Antworten, nehmen fehlende Abrechnungen hin oder trauen sich nicht, nachzufragen. Dabei gibt Ihnen das Wohnungseigentumsgesetz deutlich mehr in die Hand, als viele denken.

Von Yasar Sentürk, zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG · Stand Oktober 2026

Was Sie von Ihrer Verwaltung verlangen können

Eine ordnungsmäßige Verwaltung. Jeder Eigentümer hat Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft ordnungsgemäß verwaltet wird (§ 18 Abs. 2 WEG). Dazu gehören pünktliche Abrechnungen, eine jährliche Versammlung und die Umsetzung von Beschlüssen.
Einsicht in alle Unterlagen. Kontoauszüge, Rechnungen, Verträge, Protokolle: Sie dürfen sie sehen (§ 18 Abs. 4 WEG). Eine Verwaltung, die das verschleppt, hat meist einen Grund dafür.
Einen jährlichen Vermögensbericht. Er zeigt unter anderem, wie viel in der Erhaltungsrücklage liegt (§ 28 Abs. 4 WEG).
Einen zertifizierten Verwalter. Seit Ende 2023 kann grundsätzlich jeder Eigentümer verlangen, dass die Gemeinschaft einen zertifizierten Verwalter bestellt (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Die Zertifizierung legt der Verwalter vor der IHK ab.
Eine Versammlung, wenn genug Eigentümer sie fordern. Verlangen mehr als ein Viertel der Eigentümer schriftlich eine Versammlung und nennen sie Zweck und Gründe, muss der Verwalter einladen (§ 24 Abs. 2 WEG).

Sie müssen sich nicht alles gefallen lassen

Was uns in Gesprächen am meisten erschreckt: wie viel Eigentümer von aggressiven oder gleichgültigen Verwaltungen hinnehmen. Drei Wochen auf eine Antwort warten, Abrechnungen, die Jahre zu spät kommen, ein Ton, als sei die Verwaltung der Hausherr. Dabei ist es umgekehrt: Der Verwalter arbeitet für die Gemeinschaft – und die Gemeinschaft bezahlt ihn.

Seit der WEG-Reform 2020 gilt: Sie können Ihren Verwalter jederzeit abberufen, auch ohne Grund (§ 26 Abs. 3 WEG). Dafür genügt ein Mehrheitsbeschluss in der Versammlung. Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate später. Hat er noch eine längere Restlaufzeit, steht dem alten Verwalter für diese Zeit unter Umständen noch Vergütung zu.

Genau hier setzen wir an: Für den Zeitraum, für den Ihre bisherige Verwaltung nach der Abberufung noch Honorar verlangt, verwalten wir bereits – und berechnen dafür nichts. Das gilt für Eigentümergemeinschaften, Mietshäuser und Gewerbeimmobilien. Sie zahlen also nie doppelt. Wie der Wechsel abläuft, steht auf unserer Seite zum Verwalterwechsel.

Was Sie als Eigentümer dürfen – und was nicht

Ihre Wohnung ist Sondereigentum, das Gebäude drumherum gehört allen gemeinsam. Daraus ergeben sich klare Grenzen in beide Richtungen:

In Ihrer Wohnung entscheiden Sie weitgehend selbst: Böden, Küche, Bad, Innenwände ohne tragende Funktion. Sie dürfen dabei aber die anderen nicht über das unvermeidliche Maß hinaus beeinträchtigen (§ 14 WEG), etwa durch Trittschall nach einem neuen Bodenbelag.
Am Gemeinschaftseigentum – Fassade, Fenster, Dach, Leitungen, tragende Wände – dürfen Sie nicht eigenmächtig etwas ändern. Ein neues Fenster, eine Markise oder ein Loch in der Außenwand braucht in der Regel einen Beschluss.
Manche Wünsche dürfen die anderen nicht ablehnen. Für eine Ladestation fürs Elektroauto, einen barrierefreien Umbau, Einbruchschutz, einen Glasfaseranschluss und seit 2024 auch für ein Balkonkraftwerk haben Sie einen Anspruch darauf, dass die Gemeinschaft die Maßnahme gestattet (§ 20 Abs. 2 WEG). Über das Wie entscheidet die Versammlung, die Kosten tragen in der Regel Sie.
Beschlüsse anfechten. Halten Sie einen Beschluss für rechtswidrig, können Sie ihn vor Gericht anfechten. Die Klage muss innerhalb eines Monats nach der Versammlung erhoben werden (§ 45 WEG). Wer die Frist verpasst, muss den Beschluss in aller Regel hinnehmen.

Unser Rat aus der Praxis

Schreiben Sie Ihre Anliegen an die Verwaltung schriftlich, mit Datum und einer angemessenen Frist. Holen Sie den Verwaltungsbeirat ins Boot – gemeinsam haben Eigentümer mehr Gewicht als allein. Und lassen Sie sich nicht abwimmeln: Wer seine Rechte kennt, wird anders behandelt.

Sie fühlen sich von Ihrer Verwaltung nicht ernst genommen?

In einer kostenlosen Erstberatung gehen wir mit Ihnen durch, welche Rechte Sie in Ihrer Lage haben und wie Sie sie nutzen.

Kostenlose Erstberatung 06151 7347-5988

Häufige Fragen

Kann ich meinen Verwalter ohne Grund abberufen?

Ja. Seit der WEG-Reform, die am 1. Dezember 2020 in Kraft trat, können die Eigentümer ihren Verwalter jederzeit abberufen, ein wichtiger Grund ist nicht mehr nötig (§ 26 Abs. 3 WEG). Der Verwaltervertrag endet dann spätestens sechs Monate nach der Abberufung.

Wie lange darf die Verwaltung für eine Antwort brauchen?

Eine feste Frist nennt das Gesetz nicht. Wochenlanges Schweigen auf berechtigte Fragen gehört aber nicht zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung, auf die jeder Eigentümer Anspruch hat. Wir antworten in der Regel innerhalb von 24 bis 48 Stunden.

Darf ich als Eigentümer die Kontoauszüge der Gemeinschaft sehen?

Ja. Jeder Eigentümer kann Einsicht in die Verwaltungsunterlagen verlangen (§ 18 Abs. 4 WEG). Dazu gehören Kontoauszüge, Rechnungen, Verträge und Protokolle.

Dieser Beitrag gibt unsere Erfahrung als Verwalter wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.