Ratgeber

Kleine Eigentümergemeinschaft: selbst verwalten oder einen Verwalter beauftragen?

Viele kleine Gemeinschaften verwalten sich zunächst selbst. Einer macht die Abrechnung, die anderen zahlen ihr Hausgeld, man kennt sich. Das kann gut gehen – aber nicht für immer und nicht unter allen Umständen.

Von Yasar Sentürk, zertifizierter Verwalter nach § 26a WEG · Stand Oktober 2026

Wann Selbstverwaltung funktioniert

Pauschal lässt sich die Frage nicht beantworten, denn es kommt vor allem auf das Verhältnis der Eigentümer untereinander an. Verstehen sich alle gut und sind auf einer Wellenlänge, halten wir Selbstverwaltung bei kleinen Gemeinschaften mit bis zu vier Einheiten für durchaus machbar. Dann braucht es nur noch jemanden, der die Arbeit zuverlässig erledigt – Jahresabrechnung, Wirtschaftsplan, Versammlung, Versicherungen und Wartungen.

Ab fünf, sechs Einheiten wird es spürbar mehr Arbeit, und mit jeder Wohnung steigt die Wahrscheinlichkeit, dass sich nicht alle einig sind.

Früher oder später kommt der Streit

Unsere Erfahrung: Irgendwann gibt es in jeder Gemeinschaft Streitpunkte. Einer will das Dach jetzt sanieren, der andere erst in fünf Jahren. Einer zahlt sein Hausgeld nicht pünktlich. Einer baut etwas um, ohne zu fragen. Wer dann als Eigentümer zugleich Verwalter ist, steckt in einer Doppelrolle: Er soll den Nachbarn mahnen, mit dem er sich im Treppenhaus begegnet.

Wie festgefahren das werden kann, sehen wir bei einer Gemeinschaft mit nur zwei Wohnungen, deren Eigentümer heftig zerstritten sind. Ohne neutrale Stelle käme dort kein einziger Beschluss zustande. Ein externer Verwalter nimmt diesen Druck heraus: Er bereitet Entscheidungen sachlich vor, setzt Beschlüsse um und ist für niemanden der Nachbar.

Was oft unterschätzt wird

Die Jahresabrechnung. Hausgeld, Heizkosten, Rücklage und Einzelabrechnungen müssen rechtlich stimmen, sonst sind die Beschlüsse anfechtbar.
Die Verantwortung. Wer für die Gemeinschaft Verträge schließt und Geld bewegt, haftet für Fehler.
Die Vertretung. Ohne bestellten Verwalter kann keiner allein für die Gemeinschaft handeln. Was das in der Praxis bedeutet, zeigt der Beitrag Abbuchung ohne Beschluss.
Größere Maßnahmen. Heizungstausch, Dach oder Fassade brauchen Angebote, Förderanträge und Bauüberwachung – das lässt sich kaum nebenbei erledigen.

Was ein Verwalter für eine kleine WEG kostet

Viele kleine Gemeinschaften finden keinen Verwalter, weil sie sich für große Büros nicht lohnen. Wir verwalten auch Häuser mit wenigen Einheiten – mit denselben Leistungen und Zusagen wie große Anlagen. Den Richtpreis sehen Sie in unserem Preisrechner.

Ihre Gemeinschaft verwaltet sich bisher selbst?

Wir sagen Ihnen offen, ob sich ein Verwalter für Sie lohnt – und was er bei Ihrer Größe kosten würde.

Kostenlose Erstberatung 06151 7347-5988

Häufige Fragen

Muss eine kleine WEG einen zertifizierten Verwalter haben?

Grundsätzlich kann jeder Eigentümer verlangen, dass ein zertifizierter Verwalter bestellt wird (§ 19 Abs. 2 Nr. 6 WEG). Ausnahme: Die Gemeinschaft hat weniger als neun Einheiten und einer der Eigentümer ist Verwalter – dann braucht es keine Zertifizierung, solange nicht ein Drittel der Eigentümer sie verlangt.

Geht es ganz ohne Verwalter?

Ja, das Gesetz verlangt keinen Verwalter. Dann wird die Gemeinschaft aber von allen Eigentümern nur gemeinsam vertreten (§ 9b Abs. 1 WEG). Für Bank, Versorger und Handwerker heißt das: Sie brauchen die Erklärung aller Eigentümer.

Dieser Beitrag gibt unsere Erfahrung als Verwalter wieder und ersetzt keine Rechtsberatung im Einzelfall.